ALZR11, o fundo lança 8ª Emissão de Cotas

Uma Nova Fase de Crescimento para o ALZR11 O ALZR11 iniciou oficialmente sua 8ª emissão de cotas, um movimento estratégico para captar recursos e adquirir novos ativos imobiliários. A oferta busca levantar R$ 528 milhões, o que representa um crescimento de aproximadamente 40,89% no patrimônio do fundo.

Para o investidor, o primeiro ponto de atenção é o preço da subscrição: as novas cotas estão sendo oferecidas a R$ 106,65 (já incluindo as taxas), enquanto no mercado secundário o ativo é negociado na casa dos R$ 108,00. Esse desconto, embora modesto (cerca de R$ 1,35 por cota ou pouco mais de 1%), pode ser atrativo para quem busca aumentar sua posição a um custo médio menor. No entanto, é crucial monitorar a cotação de mercado durante o período, pois se o preço em tela cair próximo aos R$ 106,65, a vantagem da subscrição desaparece, tornando a compra direta no mercado mais vantajosa por garantir dividendos imediatos.

O Perigo do "ALZR12" e o Direito de Preferência Um dos alertas mais importantes feitos pelo Dicionário do Investidor diz respeito ao código ALZR12. A partir da data-base (16 de janeiro), os cotistas receberão em suas carteiras o ativo ALZR12, que corresponde aos direitos de preferência.

• Proporção: O fator é de 0,4089. Isso significa que para cada 10 cotas que você possui, receberá o direito de comprar 4 novas cotas.
• O Risco: Muitos investidores iniciantes veem o ALZR12 sendo negociado a centavos (ex: R$ 0,20 ou R$ 0,30) e compram grandes quantidades achando que estão adquirindo cotas do fundo "na promoção". Isso é um erro fatal. O ALZR12 é apenas um "ticket" que dá o direito de pagar R$ 106,65 pela cota real. Se o investidor comprar o direito e não exercer a subscrição (pagando o boleto total) até a data limite, o ativo vira pó e o dinheiro investido na compra dos direitos é perdido integralmente.

Cronograma e Procedimentos Para quem deseja participar, é fundamental estar atento às datas e às regras da sua corretora:

• Período de Preferência: O momento para exercer seus direitos (ALZR12) e transformá-los em recibos (ALZR13).
• Liquidação: O dia em que o dinheiro deve estar na conta. A data oficial de liquidação é 02 de fevereiro, mas muitas corretoras (como a NuInvest) exigem o saldo disponível dias antes (ex: 30 de janeiro) para não cancelar o pedido. Corretoras como o Inter não cancelam automaticamente; se não houver saldo, a conta fica negativa e ativos podem ser liquidados compulsoriamente para cobrir o rombo.
• Sobras e Montante Adicional: Quem participa da preferência ganha o direito de participar das sobras, que costumam ocorrer em fevereiro.

O Que o Fundo Vai Comprar? (Pipeline) O destino do dinheiro captado é promissor. A gestão revelou um pipeline (lista de intenções de compra) composto por seis novos ativos no estado de São Paulo:

• 2 Imóveis de Renda Urbana;
• 2 Galpões Logísticos;
• 2 Prédios Corporativos.

O dado mais animador é a rentabilidade esperada desses novos imóveis. O Cap Rate médio ponderado é de 11,2%, variando entre 10,4% e 13,4%. Considerando que o Cap Rate atual do portfólio do ALZR11 é inferior a isso, a aquisição desses novos ativos tem potencial para aumentar o dividendo médio do fundo no longo prazo, gerando valor real ao cotista. Além disso, os contratos são de longuíssimo prazo, com vencimentos que chegam a 2040, reforçando a segurança da receita.

Recibos e Prazos de Conversão Ao subscrever, o investidor não recebe a cota ALZR11 imediatamente. Ele receberá recibos de subscrição (ALZR13, ALZR14 ou ALZR15, dependendo da fase). Esses recibos têm liquidez reduzida e demoram para serem convertidos em cotas negociáveis (ALZR11). Embora o prazo legal para conversão possa chegar a 180 dias, o histórico do fundo indica que a conversão costuma ocorrer no mês seguinte ao encerramento total da oferta. Neste caso, como a oferta pública se estende até abril, é provável que as novas cotas sejam liberadas para negociação apenas em maio. Durante esse período de espera, o investidor recebe dividendos "pro rata" (proporcionais), que costumam ser menores que o dividendo cheio do fundo.

Conclusão A 8ª emissão do ALZR11 é uma oportunidade robusta de crescimento para o fundo e para os cotistas que buscam longo prazo. A qualidade dos ativos alvo justifica a captação. Contudo, o investidor deve fazer a conta na ponta do lápis: a diferença de preço justifica abrir mão da liquidez e dos dividendos cheios por alguns meses? Para muitos, a resposta dependerá da cotação de mercado nos próximos dias.