GARE11 Convoca Assembleia Extraordinária: Capital de R$ 100 Bilhões e "Cheque em Branco" para Conflito de Interesses em Pauta

A Importância da Participação do Cotista Muitos investidores de Fundos Imobiliários (FIIs) ainda ignoram os e-mails de convocação para assembleias, seja por desconhecimento técnico ou falta de interesse. No entanto, é nestes momentos que o futuro do patrimônio do cotista é definido. Diferente da Assembleia Geral Ordinária (AGO), que ocorre anualmente de forma obrigatória para aprovar as demonstrações financeiras do exercício anterior, a Assembleia Geral Extraordinária (AGE) é convocada especificamente para votar mudanças estruturais no fundo.

No caso do GARE11, antigo GALG11, a gestão Guardian convocou os investidores para deliberar sobre três mudanças significativas no regulamento. O fundo, que deixou de ser exclusivamente logístico para se tornar um híbrido de tijolo e renda urbana, vive um momento de crescimento e popularidade, o que torna essa assembleia ainda mais relevante.

Pauta 1: Aumento do Capital Autorizado para R$ 100 Bilhões A primeira matéria da ordem do dia diz respeito à flexibilidade de crescimento do fundo. Atualmente, o GARE11 possui um patrimônio líquido na casa dos R$ 2,1 bilhões, com um limite de capital autorizado de R$ 10 bilhões. A proposta da gestão é elevar esse teto para R$ 100 bilhões, com correção anual pelo IPCA.

Na prática, o capital autorizado permite que a gestão realize novas emissões de cotas (follow-ons) de forma mais ágil, sem a necessidade de convocar uma nova assembleia para aprovar cada oferta. Embora o salto de R$ 10 bilhões para R$ 100 bilhões pareça desproporcional ao tamanho atual do fundo, essa mudança visa, essencialmente, reduzir burocracias futuras para um crescimento de longo prazo. Para o investidor, a aprovação desta pauta não traz impacto imediato no valor da cota, mas sinaliza a ambição de crescimento da gestão.

Pauta 2: Programa de Recompra de Cotas A segunda pauta é amplamente vista com bons olhos pelo mercado: a inclusão da possibilidade de o fundo recomprar suas próprias cotas. O regulamento proposto estabelece travas de segurança importantes: a recompra não pode exceder 10% das cotas emitidas e, crucialmente, só pode ser realizada quando o valor de mercado da cota estiver abaixo do valor patrimonial.

Essa ferramenta gera valor direto ao acionista. Quando o fundo usa seu caixa para comprar suas próprias cotas com "desconto" e as cancela posteriormente, o valor patrimonial por cota dos investidores remanescentes aumenta automaticamente. Além disso, a presença de um programa de recompra ativo ajuda a reduzir a volatilidade do papel no mercado secundário, servindo como uma defesa em momentos de queda irracional de preços.

Pauta 3: A Polêmica do Conflito de Interesses O ponto de maior atenção e controvérsia é a terceira matéria: a autorização para que o fundo adquira ativos (como CRIs ou cotas de outros fundos) que sejam geridos, administrados ou ligados à própria gestora (parte conflitada), sem a necessidade de aprovação prévia em assembleia específica.

Atualmente, transações com conflito de interesses costumam exigir transparência máxima e aprovação dos cotistas para garantir que o negócio seja vantajoso para o fundo, e não apenas para a gestora que quer "girar" ativos dentro de casa. A proposta do GARE11 pede, na prática, um "cheque em branco" para realizar essas operações.

Críticos apontam que a falta de um limite percentual para essas operações no regulamento é um risco de governança. Fundos como o VGHF11, por exemplo, possuem autorização similar, mas com uma trava de 20% do patrimônio, o que mitiga o risco de concentração em ativos da própria casa. A ausência de tal limite na proposta do GARE11 exige cautela do investidor na hora do voto.

Como Votar A participação é fundamental para a governança do fundo. Os cotistas do GARE11 podem acessar os documentos completos e o edital de convocação através de sites de dados financeiros como o Status Invest ou diretamente no site da administradora. A votação ocorre geralmente via consulta formal digital, e o prazo final para envio do voto é 21 de janeiro, às 11:00 horas.

Investir não é apenas comprar ativos, mas também acompanhar e fiscalizar a gestão do seu patrimônio. A decisão sobre dar mais liberdade à gestão (capital autorizado e conflito de interesses) ou fornecer ferramentas de geração de valor (recompra) está agora nas mãos dos mais de 120 mil cotistas do fundo.