MXRF11 - Vende Imóvel "Encalhado" em Santos e Dá Aula Prática sobre Execução de Garantias

O Fim de uma Novela: A Venda do Edifício Oceanic No relatório gerencial referente a novembro, a gestão do MXRF11 trouxe uma informação crucial classificada como "fato subsequente" (evento ocorrido após o fechamento do mês do relatório, já em dezembro). O fundo, em conjunto com outros investidores, concluiu a venda do Edifício Oceanic, localizado em Santos (SP).

Para entender a relevância deste fato, é preciso voltar no tempo. Há cerca de seis anos, o fundo enfrentou o default (calote) do CRI Arte. Como medida de proteção ao patrimônio, a gestão executou as garantias atreladas à dívida, tomando a posse do imóvel em questão. Desde meados de julho de 2018, o MXRF11 carregava este ativo em seu balanço, arcando com custos de vacância, IPTU e manutenção, sem que ele gerasse renda mensal imediata aos cotistas.

A venda, realizada agora com lucro sobre o valor contábil (que era de aproximadamente R$ 8,8 milhões), é um marco. Ela demonstra que, embora a execução de garantias em fundos de papel (recebíveis) seja um processo moroso e custoso — muitas vezes levando anos para se converter em liquidez —, uma gestão diligente consegue recuperar o capital investido e ainda gerar retorno positivo. Os detalhes financeiros exatos da transação e o impacto no dividendo extraordinário serão detalhados no próximo relatório gerencial.

Dividendos e Saúde Financeira Apesar dos desafios pontuais, o "gigante" da bolsa continua entregando resultados consistentes. O fundo manteve a distribuição de R$ 0,10 por cota, um patamar que se tornou referência para seus investidores.

• Resultado de Novembro: O fundo gerou um resultado caixa de R$ 46,26 milhões, distribuindo R$ 45,15 milhões. Isso indica que a operação está saudável, gerando mais caixa do que o montante distribuído, permitindo a criação de reservas.
• Permutas Financeiras: Um dos motores dessa rentabilidade são as permutas financeiras (investimentos diretos em desenvolvimento imobiliário), que projetam um retorno robusto de IPCA + 13,20% a.a.. Embora representem uma parcela menor do portfólio, essas operações têm sido essenciais para "turbinar" os rendimentos em períodos de inflação mais controlada.

Giro de Carteira e Gestão Ativa Outro ponto de destaque foi a habilidade da gestão em realizar ganhos de capital (lucro na compra e venda de cotas de outros FIIs). Recentemente, o MXRF11 foi criticado por entrar em ofertas (IPOs ou Follow-ons) de fundos como MCLO11 e HGRU11. No entanto, o relatório mostra que a gestão já alienou (vendeu) parte dessas posições com lucro, provando que a estratégia de entrada estava correta. A carteira de FIIs do MXRF11 ainda possui exposição relevante ao GAME11 (antigo GALG11/Gare), mas a diversificação global do fundo dilui os riscos específicos de qualquer ativo isolado.

A Lição para o Investidor: O Poder da Diversificação O caso do Edifício Oceanic deixa uma lição valiosa sobre a estrutura dos fundos de papel. Investidores iniciantes muitas vezes questionam por que os fundos não executam garantias imediatamente após um atraso. A realidade do MXRF11 mostra que a execução é o "último recurso": ela transforma um ativo líquido (dívida) em um ativo ilíquido (imóvel), que passa a gerar despesas por anos antes de virar dinheiro novamente.

O que salvou o cotista do MXRF11 de sentir um impacto negativo brusco durante esses 6 anos foi a diversificação. Como o fundo possui centenas de operações e um patrimônio bilionário, o problema em um ativo específico (CRI Arte/Edifício Oceanic) representou uma fração ínfima da carteira, permitindo que a renda recorrente continuasse fluindo enquanto a gestão resolvia o problema nos bastidores.

Indicadores Atuais O fundo segue negociando com um leve ágio, com P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) próximo de 1,01. Para analistas, métricas até 1,03 são aceitáveis para fundos com a liquidez e o histórico do MXRF11. Com 76% da carteira indexada ao IPCA e 10% ao CDI, o fundo mantém um perfil middle risk, equilibrando operações high grade (baixo risco) com pimentas (permutas) que buscam alfa para o cotista.